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世方視點:深圳CBD商業的又一個競爭者——One Avenue卓悅中心開業初探
時間:2019-10-21   來源:世方商業地產   

引言

近些年來,深圳的購物中心呈百花齊放之勢發展,舊商業體進行更新升級的同時,新的商業體又源源不斷地落地。在下半年深圳擬開業的購物中心名單里,大眾期待最高的莫過于福田中心區的最大商業體——One Avenue卓悅中心的揭幕,就城市區位和商業體量而言,它都是當之無愧的城市級商業中心。9月12日,One Avenue卓悅中心(一期)如期亮相,世方也于近日前往項目,進行了一次近距離探訪。

 

處城市CBD核心位置,銜接多維度交通樞紐

One Avenue卓悅中心由金地集團、卓越集團、大百匯集團聯手打造,項目所處的崗廈村西區,是深圳最大的舊改綜合體之一,從08年啟動舊改至今,已歷時11年之久。項目規劃總建筑面積為140萬㎡,包含了28.6萬㎡的商業中心、48.61萬㎡的住宅及公寓、13萬㎡的寫字樓、6萬㎡金地中心以及7500個停車位。作為大型綜合體里的商業部分,卓悅中心的商業總體量為28.6萬㎡,融合時尚、零售、餐飲、人文藝術、親子等為一體,創造出豐富的商業體驗。

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從項目地段來看,One Avenue卓悅中心(一期)地處深圳福田CBD核心位置,盤踞于高樓林立的城市金融圈內,皇庭中心、星河世紀、金中環、財富大廈、金地中心等近70%的甲級寫字樓、星級酒店、高端住宅等密集分布于此,意味著項目具有大量的潛在高端消費客群;從商業上來看,周邊已匯聚了購物公園、皇庭廣場、中心城廣場等成熟的商業體,也將為項目帶來穩定的客流量。其次,項目緊鄰會展中心和市民中心,能共享市圖書館、博物館、少年宮、美術館等市政配套設施,這些優越的區位條件,都將為項目帶來強大的支撐。

市政中心的位置帶來的交通優勢自然不言而喻:城際交通上,項目連通了廣深港高鐵福田站以及崗廈北綜合交通樞紐,從項目步行至高鐵福田站僅幾分鐘路程;市內交通上,項目有1號線、2號線、4號線和10號線(在建中)4條地鐵線路通達,目前商業地下層已無縫接駁會展中心站,未來也將直接連通崗廈、崗廈北、市民中心共4個地鐵站口,周邊同時匯集多個公交、的士站點。項目將商業區域內的路網高度融合,構建起了城市級大型交通樞紐。

 

mall+開放式街區復合形態呈現,構筑豐富室內建筑形態

項目商業面積達28.6萬㎡,共分兩期進行建設,規劃有長約800米的中央大街、4大主題Mall、8個下沉式廣場、16個公共空間及文化藝術中心等。其中一期商業面積為18.6萬㎡,包括東、西、北三個區;二期為南區,商業面積約10萬㎡,目前還在緊鑼密鼓建設當中。

項目北臨深南大道,南至福華三路,東西分別對接彩田路和金田路,多個開放式人流導入口為商業中心創造了更好的通達性。相對于傳統的商業形態,卓悅中心以mall+開放式街區的復合形式打造,呈現出“4個mall+1條中央大街+2個獨棟”的建筑形態,與周邊寫字樓形成串聯,同時中央大街設有多個下沉廣場,又與商業mall形成多維度銜接。此次亮相的為3個主題mall和縱長400米、寬70米的中央大街。

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建筑形態上,3個主題mall以不同材質設計區分開來,但共同塑造出具有流線感的外立面。西區外立面以銀色為主調,明暗、凹凸交疊的幾何體組成建筑面的“鱗片”,在白天自然光的映射下形成韻律的起伏;北區多獨棟,以暗色調建筑鱗面包裹幕墻,呈現大氣個性化風格,又與地面商戶的裝修風格形成呼應;東區外立面則以石材結合幕墻的形式,利用線狀和點狀燈源呈現出建筑面的靈動感。三個mall都以時尚感強的流線設計,在不同區域呈現不一樣的靈動感,夜晚結合五彩斑斕的燈光秀,整個商業中心則成為了靈動的光影海洋。

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在內部空間設計上,西區以流暢靈活的動線設計給消費者帶來最佳購物體驗,環形的圍合營造親切的購物環境,以下沉廣場和大小不一的中庭空間構建出豐富的室內形態,實現了人流在垂直空間上的便捷交流,避免了場地縱深過長造成的視覺疲乏,也減少了地下空間的壓抑感。商場還在每個中庭區域或節點處設置了藝術裝置和快閃店,如懸掛在中庭的日本藝術家鬼頭健吾的藝術作品《鏈接之地》,帶來視覺沖擊;商場里立體櫥窗呈現的巨幅插畫作品,以明快的色彩和童趣的風格豐富視覺體驗;還有not just a shop、深圳聲音博物館等多個快閃店也不斷帶來互動樂趣...東區“繽紛美饌”整體設計為半開放式的商業mall,室外中庭引入自然光線,鋪設草地翠竹打造成生態休閑場地,充分實現了室內外的相互連接和轉換;地面石材鋪裝、雨水凹槽等迎合了場地的特殊性,鋪裝以流暢的動線設計延伸視覺,令每個空間銜接成流線的體驗感。

 

將商業融合人文藝術,以光影打造沉浸式購物體驗

作為市場最期待的一個超大體量商業中心,卓悅中心的理念不僅僅在于打造一個“shopping mall”,而是站在“藝術城市”的角度,希望扮演一個融合城市文化、藝術與商業的“探索者”。項目所傳達的藝術生活理念蘊藏在每一個空間,令消費者從視覺感官的驚喜、轉換到到沉浸式體驗。中央大街入口處由雕塑名家創作的《預言者》,融合了深圳城市特色,以現代抽象藝術手法展現,成為卓悅中心標志性的藝術品;坐落于噴泉廣場上的公共裝置《云樽》,與建筑面巧妙呼應,在白天和夜晚均帶來美輪美奐的“光沙龍”體驗;北區中央廣場五彩交織的線條藝術裝置,是來自日本藝術家以城市鏈接人與人的關系”的理念而創作,寓意延續美好的喜悅...項目打造的多個公共藝術品,展現了獨特的藝術形象和精神文化,為商業與藝術的共融提供了更多可能,也為消費者預留了更大的活動空間。而卓悅中心還規劃了1200㎡藝術中心、文天祥紀念館等,將成為人與城市發生更多鏈接的藝術場地。

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除了藝術氛圍的營造,購物空間中無處不在的光影設計,也是本次項目的一大亮點。中央廣場地面上設置了上百盞圓形地埋燈,在夜晚來臨時隨著韻律舞動;下沉廣場連接室外的空間,從地面到垂直空間均以絢爛的燈光裝飾,給消費者帶來視覺驚喜。走進商場內部,靈動的光影更能激發人們的想象力:天花板、幕墻周圍隱藏式的燈槽折射出形態豐富的光源,或縱橫交錯、或呈現出切割的立體感,吸引視線不斷延伸,將不同空間以光影銜接成流線的體驗感。西區mall則在中庭位置設計了多媒體互動裝置,地面與空中的方形電子屏幕、天花板上的圓形電子屏幕,配合燈光音樂變幻,成為消費者爭相打卡的聚集地。

開業期間,商場設置了“志趣生活節”,以獨特的IP形象“小志”和“小趣”給大眾留下深刻影響。志趣生活節主題活動以快閃店和創意集市的形式展示,快閃店分布在西區商場各層,創意集市則設立在中央廣場,主要聚集了北上廣深數十家設計跨界品牌,如not just a shop、Bad Market、摩登天空、少年工作室等等等。創意市集的設立展示了獨立藝術的格調,強調了新奇趣味的生活態度,極大程度豐富了消費者的購物體驗。

 

以區域劃分多功能主題業態,主力品牌尚未完全開業

根據不同區域,項目明確規劃了主題業態,即北區為“ONE:Living品味生活·悅享有道”,在四層的空間里,規劃了超市、健身房、書店、藝術展廳、畫廊等“服務高品質日常”的生活業態,地面獨棟則布局為大型品牌旗艦店。但在開業期間,北區大部分品牌都暫未亮相,包括作為北區兩大主力店的Olé精品生活超市、健身瑜伽品牌舒適堡,也都在店鋪裝修階段,地面獨棟區域也仍在圍擋施工階段,目前北區僅有奈雪的茶旗艦店、來自英國的高端沙龍Trevor Sorbie深圳首店等少量店鋪營業。其中奈雪の茶這次以全新概念店——“奈雪的禮物”亮相卓悅中心,以精致的室內裝飾和鮮明風格打造了三層創意空間。其一層奈雪的茶,為大眾熟知的飲品和歐包區域,二層則售賣奈雪聯名款的文創產品、限量單品,還有游樂場夾娃娃區域;三層為奈雪酒屋,給消費者打造了別具一格的創新餐飲、休閑空間。

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西區“ONE:Style時尚中心”以時尚零售為主,共規劃了7層購物空間,即地下兩層、地面五層。商場規劃了親子兒童、彩妝、餐飲、鞋包配飾、設計師等多個主題業態,引入國際一二線時尚品牌和小眾設計師品牌等,組合成豐富的零售空間。地下兩層主要為針對年輕人的快時尚、獨立設計師品牌,如Nike、Adidas及Uniqlo、Massimo Dutti等,獨立設計師品牌和輕奢品牌有PINKO、Patrizia Pepe、DKNY等等。

地面五層分別為高端國際品牌、時尚男女服飾、兒童親子、餐飲。其中L2層的意大利家居品牌KASANOVA為首次入駐中國,店內以精致生活方式的家居產品、跨界輕餐飲帶來群信消費體驗。L4層親子業態引進了fila kids、anta kids、玩具反斗城、國際男孩等豐富品牌;L5層的餐飲品牌中,入駐了小炳勝、鴨小七、汝是素食館、辣圖等等。CGV旗艦影院作為西區主力店橫跨了5個樓層,分為10個主題特效影廳及專為兒童定制的CINE KIDS星趣廳,還引入了深圳首個IMAX激光屏,將帶來空前極致的觀影體驗。

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東區“ONE:Taste繽紛美饌”規劃定位為“美食游樂園”,25000㎡的空間里,涵蓋了主題餐廳、美食工坊、音樂酒吧等多種創新餐飲業態,引入了中西、日韓等超過100家餐飲品牌,且匯聚了大量深圳首店。開業期間L1和L2層店鋪均已營業,L3層尚在圍擋裝修中,已經亮相的品牌有小炳勝、陶陶居、利寶閣、蔡瀾點心專門店、姜虎東白丁烤肉、祿鼎記、陳鵬鵬鹵鵝飯店、喜茶等等。

通過整體的走訪發現,卓悅中心(一期)的整體開業率在80%左右。事實上,北區的大部分主力店、獨棟商業仍未開業,西區地下層的店鋪如Uniqlo、Massimo Dutti等時尚品牌也均在圍擋中;而西區規劃為高端國際品牌的L1層沿街鋪面,也尚未有品牌亮相,且部分商鋪沒有品牌標識,不免給消費者帶來一絲遺憾。而一期已開業的部分,在工程細節上,也還有一些趕工的痕跡,商場的裝修味道也還沒有完全散去,這些算是小小的瑕疵吧。


歷經11年,這個備受期待的城市更新項目的商業部分最終亮相,雖不能說驚艷,但無疑也是深圳中心區商業濃墨重彩的一筆,必將攪動這個城市新一輪的商業升級。卓悅中心處于商業成熟的福田CBD中心區,周邊已經有COCOpark、皇庭廣場、中心城廣場、卓越世紀等幾個大型購物中心,未來競爭壓力是無可避免的,不過,對于消費者而言,它的出現,又提供了更多生活方式選擇。期待并關注卓悅中心后期持續的發展。

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