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世方視點:深圳首個24小時概念購物中心——益田假日里開業探訪
時間:2019-10-31   來源:世方商業地產   

引言

9月28日,由益田集團攜手眾冠股份打造的益田·假日里項目盛大開業,為南山西麗商圈注入了全新的活力,這也是益田在深圳的又一個輕資產項目,世方近日前往項目地,進行了一次近距離探訪。

 

西麗科教城片區新商業,引領片區消費升級

益田·假日里位于眾冠時代廣場的裙樓商業,該綜合體總建筑面積為20萬㎡,包含商業、星級酒店、甲級寫字樓等,其中商業部分面積約5萬㎡。作為益田集團4大商業產品線之外的益田·假日里,運營商基于片區的消費需求和年輕消費客群特性,創造性地將項目定位為“24小時O2O潮圣地”,將當下備受關注的“夜經濟”消費理念融入商業,打造西麗商圈的“潮地標”。

項目位于深圳南山西麗片區,地處南山區”三環一帶”發展軸核心,又占據西麗大學城的核心位置,區位優勢使項目坐享西麗國際科教城、留仙洞總部基地、深圳大學城等超大量的年輕高知客群和優質家庭型客群,消費潛力巨大。

項目正處于塘朗、沙河西路,大學城和九祥嶺路的交叉路口,周邊路網縱橫,留仙大道和沙河西路等城市主干道環繞,可快速到達深圳北站、西麗高鐵站(規劃中)、機場等重要交通地點。軌道交通方面,項目毗鄰地鐵5號線與7號線雙地鐵交匯的西麗地鐵站,且與5號線大學城站無縫接駁;項目周邊往來有多條公交線路,商業中心與公交樞紐站相連接,可全面通達福田、南山等各核心區域。

在益田·假日里之前,片區商業配套還是以天虹、美康等百貨及沿街商業為主,無法滿足日益升級的消費需求;隨著該項目的開業,將提升片區的整體商業形象,也為區域的消費者們帶來更豐富多元的生活體驗。

 

建筑空間靈動時尚,打造文化特色主題街區

項目為較小體量的盒子mall,目前地鐵站與商業負一層接駁的入口暫未開放,商場在地面層各設置了南門、東門兩個主次入口,主中庭的一側也可直接導入公交樞紐站的客流,整體來說空間較為開放。乘坐扶梯出來,便置身于益田假日里的前廣場。項目外立面使用玻璃幕墻、金屬板幕墻以及石材相結合的方式設計,并在起伏的商業裙樓上覆蓋了近3500㎡的燈飾,白天靜態的建筑幕墻,夜晚則變幻為巨幅夢幻燈光展《遨游時空》,開啟城市“夜經濟”消費時光,打造西麗商圈的“潮地標”。

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商場整體呈環形動線布局,以主次兩個中庭串聯起所有的店鋪;主次中庭分別設置了雙向扶梯,逛起來較為便捷。但一番觀察下來,筆者發現商場內承重柱體太多,對店鋪的可視性造成了一定的影響。商場內部使用燈光結合自然采光的方式,整體空間色調明亮通透,中庭邊緣勾勒出靈動的空間曲線,與扶梯底部的線狀燈源一起強化空間的層次感。由于體量限制,主中庭僅在L1層打造了“假日部落”水晶舞臺,無過多空中裝飾或廣告牌遮擋,這最大限度保證了空間的通透性,使消費者視線得以延伸。商場內部靈活運用了方塊元素,以突出年輕時尚的生活態度。如地面鋪裝使用菱形圖案進行點綴,室內吊頂以鏡面方塊結合燈源,次中庭的方塊柱體裝飾宛若一片森林,配合空中云朵裝飾;同時在主打兒童娛樂的L3層,環繞小中庭設計了一個環形跑道,打造一片健康休閑的O2空間。

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項目頗有特色的在L4、L5層各打造了一條主題街區,即“猴玩里&二次元”和“阿公咔屋”。“猴玩”本就來自粵語“好玩”的諧音,該區域以“猴”為元素,打造三大主題區域buff街、bigger研習社和carry峽谷。整體空間設計則比較新潮時尚,貼合為年輕客群打造趣味生活場所的理念。“阿公咔屋”為客家文化主題街區,在空間場景營造上,以客家圍屋的形象喚醒兒時的記憶,結合灰色磚墻、特色燈籠、涼帽等客家手作和老物件靜態展,突出客家文化主題;在細節上營造出“荔枝樹下、排排坐、話家常”等充滿古早氣息的氛圍,還原出原汁原味的客家生活場景。

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總體來說,這兩條這兩條特色街區的打造充分利用了場地的特性,規劃構思也不錯。但在體現“文化”這個層面似乎深度還不夠,現場只是搬用了一些文化特性的裝飾,沒有與消費者進行互動的活動或場景,使得整個場地的主題性并未很突出。餐飲向來是吸聚人氣的地方,圍繞主題街區觀察一圈,卻發現該區域成為了整個商場中較“冷門”的區域,即使在飯點,前往就餐的消費者也比較少。這就體現了打造“主題街區”在該項目中的利弊,沒有成為特色打卡點,而只是發揮了等位的功能,那么其內在價值或許還值得深挖。

 

豐富業態規劃和品牌組合,落實“24小時經營”理念

項目在6層的商業空間里打造了餐飲、零售、兒童、健身、生活配套等豐富業態,其中以零售和餐飲的占比最大。B1層的主力店為華南首家G-Super超市,采取線上線下融合的方式,其次便是一些面積不大的輕飲小吃品牌,如黑白電視、阿甘鍋盔、Vmax等,整體商業空間較小;L1層的品牌以街區結合室內的形式呈現,主打零售、配套和休閑輕餐。零售方面有珠寶品牌周大福、六福珠寶、鉆石世家、千葉珠寶等,潮流服飾包含adidas Originals、NIKE、Vans等品牌。休閑輕餐引入了喜茶、KFC甜品站、星巴克等品牌,且在前廣場設置了戶外餐飲區,其中星巴克為南山首家寵物外擺店,打造成適宜年輕人分享交流的空間“蜜庭”。配套方面有華為、Colour、BMW品牌體驗中心,目前BMW體驗中心還在裝修中尚未營業。

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L2層主要布局零售,引入了多個潮流服飾、配飾品牌,如安莉芳、OSA、Lady CC、Velwin、ONLY、OU.等等,主力品牌為西西弗書店和橫跨兩層的精致粵菜酒樓“金翠皇宮”;L3層主要為兒童業態,包含兒童零售、教育培訓等,零售方面引進了小天才、DR.Kong、Annil、adidas kids、愛親母嬰、童萌薈等諸多服飾品牌,配套方面有搖籃親子、爪爪喵星球、自然醒、奧佳華等品牌,主力店為游藝電玩高端體驗中心“彩虹王國”、教育品牌“楊梅紅國際私立美校”。L4、L5層主打餐飲業態,囊括了中餐、西餐、日式簡餐等豐富品牌,如京味張、八合里海記、胖哥倆、愛碗亭、味千拉面、花澗壽司等等,配套方面引入了木北造型、熹顏美社、嬌膚美睫等;其主力店為縱橫影院、領航時尚健身和星聚會KTV。

項目主打的“24小時經營”、“夜經濟”的創新理念,也通過業態規劃、品牌組合等方式得以落實。

餐飲業態作為夜生活的重要部分,項目引進了KFC第八代熒光紅形象店、海底撈24小時店,更通過各種美食小吃來豐富宵夜的配置;引入首家綠地24小時全球商品直銷中心G-Super,融合線上線下,通過白天實體營業、夜晚線上營業服務,實現24小時在線消費;規劃運動健身、動感影院、KTV、電玩體驗等全天候娛樂業態,成為潮人夜生活的社交新場所,實現24小時的O2O“泛生活”。

其次,商場通過延長服務時間,即在傳統的10:00-22:00的經營模式上延長更多的服務時間,落實24小時經營理念。如西西弗首家書店+咖啡+文化沙龍概念店營業至凌晨2點,這也是西西弗首次嘗試夜晚經營模式。同時充分考慮不同客群的需求,實施不同業態分段經營,據悉有60%商戶將延長營業時間,20%的商戶提前營業,為品質生活提供晝夜無差的選擇。

 

就發展潛力來看,益田.假日里的區位、與地鐵的接駁等都具有較大的競爭優勢,且西麗片區作為深圳北拓發展的重要區域,未來將憑借科研教育、科技創新的雙擎推動經濟發展,西麗也逐漸迎來黃金發展軌道。益田.假日里引領了南山北西麗片區的消費升級,其創新性地融入“夜經濟”消費理念,不失為項目的一大亮點。但作為新入市的項目,也難免存在一些不盡完善的地方,需要在后期的運營中不斷調整改進,世方亦將持續關注。

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